Обращение к собственникам МКД.

Работаем в соответствии с Жилищным кодексом. Что это значит?


В первую очередь собственники домов должны понять основное - наша компания не навязывает свои услуги, мы предлагаем реальные услуги за реальную плату. Сегодня на этом рынке много компаний и выбор в любом случае делать Вам.
Прежде чем предложить что-либо собственникам мы ставим себя на их место ведь мы такие же жители и поверьте, нам также не хочется выбрасывать деньги, на ветер, оплачивая мнимые услуги. Однако опыт работы в сфере ЖКХ на многое нам открывает глаза, и мы четко знаем, сколько нужно платить, на что использовать ваши средства и как сделать так чтобы выбор Ваш был оправдан.
В отличие от наших конкурентов мы не привыкли поливать грязью коллег и использовать недобросовестные методы привлечения собственников. И поверьте, это имеет место, к сожалению, у некоторых компаний. И мы это также испытали на себе.

Как же зачастую оформляется переход от одной компании к другой.
Как не странно, но применяются различные методы. Вот некоторые из них:
1. Подкуп отдельных собственников. В большинстве случаев это люди, страдающие алкоголизмом или малоимущие семьи. Они за определенную плату принимают участие в голосовании в пользу той или иной организации, претендующей на то чтобы стать управляющей компанией этого дома.
2. Не возврат технических документов принадлежащих по праву собственникам МКД
3. Так называемый «черный пиар». Новая управляющая компания пытается всеми силами опорочить работу организации и руководителей. Могут расклеиваться провокационные листовки, проводиться обходы жителей дома с целью переманить на свою сторону и доказать, что нынешние руководители – преступники.
4. Двойные счета-квитанции, по которым производится оплата коммунальных услуг жильцами дома. Управляющая компания распечатывает квитанции, по которым проживающие по ошибке оплачивает счета.
5. Создание фиктивного ТСЖ для манипуляции домом на «законных» основаниях или тем самым передать объект «нужной» управляющей компании.
6. Часты случаи, когда владельцы управляющих компаний получают множество угроз, их попросту вынуждают покинуть руководящую должность и передать УК.

Как говорится в любви и на войне все средства хороши. И иногда передача дома в управление другой организации превращается настоящую войну. Например новая заинтересованная в захвате дома УК проводит среди жильцов агитационно-пропагандистскую работу и, предлагая им сменить управляющую компанию, упирает в первую очередь на то, что у нее более низкие тарифы.
Переманивание жителей – дело обычное. За те же деньги, что люди платят по статье «содержание», новые УК предлагают чаще и чище мыть подъезды, делают за свой счет косметический ремонт мест общего пользования, устраивают детские площадки. Заполняют страницы своих сайтов фотографиями дворов «до и после» своего появления на доме. И порой красивые картинки делают свое дело, и никто уже не думает, откуда деньги.
Иногда УК обещают даже более низкие тарифы на коммунальные услуги.  Хотя понятно, что от УК это никак не зависит. Тарифы на коммунальные услуги устанавливаются Региональными службами по тарифам.
Но сколачивая определенную группу активистов, которые не имеют даже элементарного технического образования, не владеют терминами и статистикой и далеких от ЖКХ гуманитариев давят на эмоции людей.

Правительство РФ, пытаясь как-то изменить систему управления домами в лучшую сторону, ввело систему лицензирования, внедрило систему ГИС ЖКХ. Однако пока, увы, еще все-таки во всем этом есть определенные пробелы и недостатки. Но все же  это дало возможность собственникам более точно узнать об управляющих компаниях и проверить информацию об их деятельности. Правда не все конечно умеют пользоваться системой ГИС ЖКХ, Реформа ЖКХ, но в нашем городе есть организации, в которые можно обратиться для получения той или иной информации о компаниях.
Какие же принципы работы связанные с управлением домом и взаимоотношениям с собственниками МКД мы поддерживаем и применяем? Они довольно просты и понятны.
Во-первых, мы предлагаем собственникам реальный тариф на основании предварительного технического обследования дома и его коммуникаций нашими специалистами. Как известно за работу по управлению домом люди должны получать зарплату. За проводимые работы по текущему ремонту коммуникаций, благоустройство оплату производят собственники дома. И поверьте те компании, которые предлагают за свои средства выполнить определенные работы, просто лукавят, имея одну цель – забрать дом в управление. Ну, представьте сами, кто из вас вдруг даст деньги соседу на ремонт, к примеру, его квартиры. Скорее все для этого будут использованы средства других домов тем самым, что-то на них выполнено не будет. Главное привлечь новый дом, а потом разберемся.
Во-вторых, мы предлагаем собственникам тесно сотрудничество в общей работе, а управление домом это именно общая работа. Нас УК и Вас собственники. Для этого нужно не так много. Просто выбрать из жителей дома людей, которым вы доверяете, и которые станут контрольной прослойкой между нами и вами собственниками дома. Только это делать надо не на бумаге а сознательно понимая что эти люди должны немного понимать что то в системе содержания дома. Со своей стороны мы готовы быть открытыми для них в части предоставления нужной информации для совместной работы и прислушиваться к их пожеланиям по вопросам содержания дома.
В третьих мы предлагаем работу на принципе полной открытости нашей деятельности, установленную стандартами раскрытия информации, утвержденными Правительством РФ. Для этого мы уже выполнили требования Стандарта. У нас есть официальный сайт, мы зарегистрированы в системе ГИС ЖКХ и Реформа ЖКХ.
Конечно, у нас есть и один недостаток. Пока в нашем управлении нет домов, так как компания наша создана недавно. И вариант один поверить и попробовать. Ведь чтобы машина поехала в нее нужно вложить усилия и труд не одного человека, и главное вложить надо веру в успех.
Теперь более подробно о наших предложениях или программе деятельности по управлению домом.
1. Оказание юридической поддержки для проведения общего собрания по выбору нашей компании в полном соответствии с ЖК РФ (составление необходимого пакета документов (уведомление, бюллетени, протокол и пр.))
2. Оценка технического состояния дома и его коммуникаций для подготовки проекта тарифа с последующим утверждением перечня работ и услуг и размера оплаты.
3. Предоставления информации о решении собственников в ГЖИ по Ростовской области для внесения дома в реестр лицензий.
4. Заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями.

Еще раз напомним, что все решения о ремонте МКД принимаются только общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Но не в обиду будет сказано, сегодня только ленивый не говорит о своих знаниях в жилищно-коммунальной сфере. Однако сфера эта сложна, как и любая другая. И принять грамотное решение не так просто. Поэтому мы действительно берем на себя основную работу по основным вопросам управления, расчету финансирования тех или иных мероприятий связанных с содержанием и ремонтом дома определению дополнительных источников дохода.
К сожалению немногие понимают, что бремя содержания означает не только несение обязательных расходов, но и обязанность собственника принимать меры для обеспечения сохранности, безопасности, технической исправности и надлежащего санитарного состояния общего имущества в многоквартирном доме. Собственник должен принимать решения и заботиться об организации процесса содержания дома. Если дом не соответствует законодательно установленным требованиям к безопасности и качеству объектов жилой недвижимости, все собственники помещений в доме в равной степени несут ответственность перед государственными надзорными органами. Собственники обязаны содержать принадлежащее им имущество и, в том числе, управлять этим имуществом. Но естественно все жители не могут осуществлять функции по управлению и поэтому они реализуют не только свое право, но и обязанность, утвержденную ЖК РФ выбрать способ управления домом.
Как известно объектами управления в многоквартирном доме являются:
  • каждое жилое и нежилое помещение, принадлежащее отдельному собственнику, который сам им и управляет;
  • общее имущество, принадлежащее на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в доме за управление которым отвечают все собственники.
Управление МКД это, прежде всего установление определенной целей, планирование мероприятий по их достижению и реализации, координацию и стимулирование деятельности исполнителей, направленные на достижение планируемого результата, а также контроль их достижения.
Как не крути, но управление МКД это предпринимательская деятельность и осуществляется она на возмездной основе и заключается в предоставлении собственникам помещений утвержденных договором управления услуг и работ. А это означает, что для выполнения своих обязательств перед собственниками управляющая организация самостоятельно принимает решения о том, кто, как, когда и за сколько будет осуществлять конкретные работы и предоставлять услуги, заключает договоры подряда и контролирует работу исполнителей в пределах своей компетенции.
С принятием нового Жилищного кодекса РФ определились права и обязанности собственников помещений многоквартирных домов, в том числе обязанность по принятию тарифа на содержание и текущий ремонт для своего многоквартирного дома.
До принятия кодекса тариф на содержание и текущий ремонт устанавливался органами местного самоуправления и все к этому привыкли. Теперь же собственники помещений имеют право установить на общем собрании свой тариф, который основывается не на усредненных расчетах, а на реальных потребностях именно их дома. А тариф на содержание и ремонт жилого помещения, который устанавливают органы местного самоуправления, обязателен только для неприватизированных квартир, которых впрочем, осталось уже мало.
Индивидуальный тариф утверждается раз в год и учитывает индивидуальные характеристики многоквартирного дома (размер, техническое состояние, конструктивные элементы), а также пожелания собственников о проведении тех или иных работ на доме.
Тариф на содержание и текущий ремонт должен содержать достаточное количество средств для содержания общего имущества МКД, а основные требования по содержанию общего имущества в многоквартирном доме отражены в Постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 и минимальном перечне работ и услуг по управлению домом, также утвержденным Правительством РФ.
Конечно, сегодня все дорого. Купить квартиру, да еще и содержать ее стоит немалых средств. А тут еще оказывается, мы должны содержать и общедолевую собственность, а это и  подвалы, чердаки, подъезды, крыши, общие коммуникации, технические устройства, лифты, приборы учета и технических помещений жилого дома,
содержание придомовой территории.
В пунктах 17-20 Правил содержания общего имущества установлено, что собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов. В состав работ не входят работы по текущему ремонту дверей в жилое или нежилое помещение, не являющееся помещением общего пользования, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих помещений. Это именно то о чем мы говорили ранее.
Исходя из этого, становится очевидным, что рассчитать тариф экономически обоснованный не такое простое дело. Поэтому мы и берем на себя решение этой задачи, имея соответствующий опыт и специалистов. Расчет производится в соответствии с нормами и законодательными актами в сфере ЖКХ. Но право принять или не принять его остается за общим собранием.
Какие же данные необходимо иметь для расчета тарифа?
Прежде всего, это:
1.    Перечень и периодичность работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома (перечень должен совпадать с перечнем, указанным приложение к договору управления МКД)
2.    Технико-экономические сведения о МКД:
- площадь
- количество квартир
- количество проживающих
- характеристики общего имущества (протяженность трубопроводов, количество секций радиаторов, площадь стен и окон в местах общего пользования и др.)
3.    Ставка оплаты труда рабочего 1 разряда на момент составления тарифа;
4.    Тарифная сетка оплаты труда (разрядные коэффициенты);
5.    Цены на материалы, топливо, коммунальные ресурсы;
6.    Ставки налогов и сборов — принимаются в соответствии с действующим законодательством
7.    Нормы накладных расходов — по расчету организации.
8.    Прогноз показателей инфляции Минрегионразвития РФ для индексации плановых затрат
Основой тарифа является стоимость работ, указанных в приложении к договору управления, и зафиксированная в договоре периодичность работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД
Ключевыми данными для расчета являются технико-экономические сведения о многоквартирном доме. Чем более подробными они будут, тем более детальный расчет удастся получить.
Расчет тарифа осуществляется по статьям затрат, на основании нормативов трудовых и материальных затрат, технико-экономических сведений о МКД и прочих данных, в соответствии с принятой методикой.
После расчета тарифа он утверждается решением общего собрания собственников в соответствии со ст. 45-48 ЖК РФ и устанавливается на срок не менее чем один год. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Решения, принятые общим собранием и итоги голосования доводятся до сведения всех собственников.
Вот собственно и все. Теперь выбор за вами. Ну а мы постараемся, чтобы Ваш выбор был верен и стал примером для других собственников домов нуждающихся в нормальном обслуживании по реальной цене.

Директор ООО «Донской квартал»
 Н.В. Чувашова