О Совете МКД.
Понимая, что собрать полноценное собрание, довольно сложно руководствуясь ЖК РФ, мы предлагаем собственникам реализовать свое право и главное обязанность выбора и наделению полномочиями совет МКД. И тогда совет МКД имеет право на принятие решений о текущем ремонте общего имущества и решению иных вопросов по управлению МКД без созыва общего собрания. Соответствующее право совета МКД прописано в п. 7 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ.
Общее собрание вправе принять решение о наделении председателя совета МКД полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД (соответствующее право председателя прописано в п. 6 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).
Тем самым все текущие вопросы, связанные с управлением МКД, кроме отнесенных к компетенции совета МКД и общего собрания, будет единолично решать председатель совета дома. Одновременно с этим в ст. 161.1 ЖК РФ упомянуто, что общее собрание собственников помещений вправе принять решение о выплате вознаграждения председателю и другим членам совета МКД (ч. 8.1). И такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера.
Кстати теперь в соответствии с новой ч. 7 ст. 45 ЖК РФ УК имеет право инициировать созыв общего собрания собственников помещений.
Говоря о структуре платы за содержание общего имущества необходимо знать, что теперь этот платеж называется платой за содержание жилого помещения (п. 2 ч. 1, п. 1 ч. 2 ст. 154, ч. 4, 6 ст. 155, ч. 1 - 3, 7, 10 ст. 156, ч. 1, 4 ст. 158 ЖК РФ).
Это связано с тем, что существует комплексная деятельность по содержанию общего имущества (ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ, Правила содержания общего имущества), которая включает в себя как услуги непосредственно по содержанию (техническому обслуживанию), так и ремонтные работы. В элементы платы за содержание жилого помещения входят:
- плата за услуги и работы по управлению МКД;
- плата за содержание и текущий ремонт общего имущества.
Появился и новый элемент платы за содержание жилого помещения - плата за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, которые потребляются при содержании общего имущества в МКД, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в доме. Это применяется 01.04.2016.
Размер расходов граждан в составе платы за содержание жилого помещения на оплату коммунальных услуг, потребляемых при выполнении минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества услуг и работ, будет определяться исходя из нормативов потребления и тарифов (ч. 9.2 ст. 156 ЖК РФ).
Согласно ч. 10 ст. 12 Закона N 176-ФЗ при первоначальном включении в плату за содержание расходов на оплату коммунальных услуг на ОДН размер таких расходов не может превышать норматив потребления коммунальных услуг на ОДН, установленный субъектом РФ по состоянию на 01.09.2015. То есть в большинстве случаев фактически произойдет перераспределение сумм по строкам в платежном документе, а итоговый показатель должен остаться неизменным (кроме ситуации, когда согласно показаниям ОПУ объем потребления коммунальных услуг на ОДН был меньше нормативного).
Для первоначального включения расходов на коммунальные услуги на ОДН в плату за содержание жилого помещения не требуется решения общего собрания собственников помещений в МКД.
Для того чтобы действительно совместно решать проблемы управления МКД мы предлагаем советам МКД принимать активное участие в изучении предложений услуг и работ управляющей организации, давать рекомендации по подготовке заключения по условиям проектов договоров управления и предложений для общего собрания собственников помещений. Полезным будет и участие в подготовке предложений по перечню работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества для формирования заказа управляющей организации при планировании работ на следующий календарный год. Участие в течение года в приемке ремонтных работ, выполненных управляющей или подрядной организацией.
Мы считаем что выявление и учет мнений собственников помещений, а также информирование их по важным вопросам управления общим имуществом важны не только для вовлечения собственников в процесс принятия решений, но и для обеспечения доверия к деятельности совета дома. Для этого нужно принимать участие в разработке анкет и проведении опросов, обобщении результатов опросов и анализе обращений собственников в совет дома, организации встреч совета с собственниками помещений для обсуждения разных вопросов и т.д.
Задачи по информированию собственников об управлении многоквартирным домом и работе совета дома могут заключаться в подготовке информационных листков, ведении информационного уголка или даже сайта многоквартирного дома в Интернете.
Полезным может быть и организация общих праздников (например, празднование Нового года, Дня дома) и субботников.
Как выявить мнения и пожелания собственников помещений? Вот несколько несложных и эффективных методов выявления мнений собственников и поддержки их активности, которые мы применяем:
• Анализ обращений собственников в управляющую организацию, который позволит включить в план мероприятий в следующем году.
• Установка ящика для предложений собственников. Собственники опускают письма с предложениями, причем по желанию собственников письма могут быть анонимными.
• «Книга жалоб и предложений» в самом совете дома, куда собственники могут записывать свои предложения совету, замечания по деятельности управляющей организации.
• Регулярные встречи с активными собственниками для обсуждения текущих вопросов.
• Анкеты и опросы. Проводятся среди жителей дома для определения, насколько они удовлетворены содержанием дома и условиями жизни в нем.
• Совместные заседания совета.
Понимая, что собрать полноценное собрание, довольно сложно руководствуясь ЖК РФ, мы предлагаем собственникам реализовать свое право и главное обязанность выбора и наделению полномочиями совет МКД. И тогда совет МКД имеет право на принятие решений о текущем ремонте общего имущества и решению иных вопросов по управлению МКД без созыва общего собрания. Соответствующее право совета МКД прописано в п. 7 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ.
Общее собрание вправе принять решение о наделении председателя совета МКД полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД (соответствующее право председателя прописано в п. 6 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).
Тем самым все текущие вопросы, связанные с управлением МКД, кроме отнесенных к компетенции совета МКД и общего собрания, будет единолично решать председатель совета дома. Одновременно с этим в ст. 161.1 ЖК РФ упомянуто, что общее собрание собственников помещений вправе принять решение о выплате вознаграждения председателю и другим членам совета МКД (ч. 8.1). И такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера.
Кстати теперь в соответствии с новой ч. 7 ст. 45 ЖК РФ УК имеет право инициировать созыв общего собрания собственников помещений.
Говоря о структуре платы за содержание общего имущества необходимо знать, что теперь этот платеж называется платой за содержание жилого помещения (п. 2 ч. 1, п. 1 ч. 2 ст. 154, ч. 4, 6 ст. 155, ч. 1 - 3, 7, 10 ст. 156, ч. 1, 4 ст. 158 ЖК РФ).
Это связано с тем, что существует комплексная деятельность по содержанию общего имущества (ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ, Правила содержания общего имущества), которая включает в себя как услуги непосредственно по содержанию (техническому обслуживанию), так и ремонтные работы. В элементы платы за содержание жилого помещения входят:
- плата за услуги и работы по управлению МКД;
- плата за содержание и текущий ремонт общего имущества.
Появился и новый элемент платы за содержание жилого помещения - плата за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, которые потребляются при содержании общего имущества в МКД, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в доме. Это применяется 01.04.2016.
Размер расходов граждан в составе платы за содержание жилого помещения на оплату коммунальных услуг, потребляемых при выполнении минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества услуг и работ, будет определяться исходя из нормативов потребления и тарифов (ч. 9.2 ст. 156 ЖК РФ).
Согласно ч. 10 ст. 12 Закона N 176-ФЗ при первоначальном включении в плату за содержание расходов на оплату коммунальных услуг на ОДН размер таких расходов не может превышать норматив потребления коммунальных услуг на ОДН, установленный субъектом РФ по состоянию на 01.09.2015. То есть в большинстве случаев фактически произойдет перераспределение сумм по строкам в платежном документе, а итоговый показатель должен остаться неизменным (кроме ситуации, когда согласно показаниям ОПУ объем потребления коммунальных услуг на ОДН был меньше нормативного).
Для первоначального включения расходов на коммунальные услуги на ОДН в плату за содержание жилого помещения не требуется решения общего собрания собственников помещений в МКД.
Для того чтобы действительно совместно решать проблемы управления МКД мы предлагаем советам МКД принимать активное участие в изучении предложений услуг и работ управляющей организации, давать рекомендации по подготовке заключения по условиям проектов договоров управления и предложений для общего собрания собственников помещений. Полезным будет и участие в подготовке предложений по перечню работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества для формирования заказа управляющей организации при планировании работ на следующий календарный год. Участие в течение года в приемке ремонтных работ, выполненных управляющей или подрядной организацией.
Мы считаем что выявление и учет мнений собственников помещений, а также информирование их по важным вопросам управления общим имуществом важны не только для вовлечения собственников в процесс принятия решений, но и для обеспечения доверия к деятельности совета дома. Для этого нужно принимать участие в разработке анкет и проведении опросов, обобщении результатов опросов и анализе обращений собственников в совет дома, организации встреч совета с собственниками помещений для обсуждения разных вопросов и т.д.
Задачи по информированию собственников об управлении многоквартирным домом и работе совета дома могут заключаться в подготовке информационных листков, ведении информационного уголка или даже сайта многоквартирного дома в Интернете.
Полезным может быть и организация общих праздников (например, празднование Нового года, Дня дома) и субботников.
Как выявить мнения и пожелания собственников помещений? Вот несколько несложных и эффективных методов выявления мнений собственников и поддержки их активности, которые мы применяем:
• Анализ обращений собственников в управляющую организацию, который позволит включить в план мероприятий в следующем году.
• Установка ящика для предложений собственников. Собственники опускают письма с предложениями, причем по желанию собственников письма могут быть анонимными.
• «Книга жалоб и предложений» в самом совете дома, куда собственники могут записывать свои предложения совету, замечания по деятельности управляющей организации.
• Регулярные встречи с активными собственниками для обсуждения текущих вопросов.
• Анкеты и опросы. Проводятся среди жителей дома для определения, насколько они удовлетворены содержанием дома и условиями жизни в нем.
• Совместные заседания совета.